Les investissements public-privé sont désormais un sujet brûlant en raison des récentes modifications apportées aux règles de la SEC concernant les offres privées, ce qui les rend plus accessibles. Et, selon un rapport de la SEC de 2019, le capital levé par le biais d’offres privées dépasse désormais le capital levé par le biais d’introductions en bourse. Cela a créé une frénésie alimentaire attirant des entreprises de tous types en concurrence pour votre capital d’investissement – beaucoup crédibles et beaucoup moins crédibles.
Ainsi, de nombreux investisseurs ont jeté leur dévolu sur les opportunités de syndication immobilière, qui sont des transactions immobilières dans lesquelles un groupe d’investisseurs met en commun leur capital pour acheter un grand bien immobilier. Ceci est fait pour mettre en commun non seulement les ressources fiscales, mais aussi d’autres types de ressources, comme la connaissance du marché ou l’expérience de la gestion immobilière, pour assurer des investissements stables.
Il existe généralement deux rôles différents dans une transaction de syndication immobilière : syndicateur et investisseur. Pour ceux qui souhaitent investir dans leur première syndication – ou même pour ceux qui ont fait le tour du bloc de syndication – j’aimerais offrir quelques informations utiles tirées de mes propres expériences sur la façon de naviguer dans le labyrinthe de la syndication et d’en sortir vivant. Voici ce que vous devez savoir.
Deux règles pour vérifier les opportunités de syndication
« Règle n°1 : ne jamais perdre d’argent. Règle n°2 : N’oubliez jamais la règle n°1.
– Warren Buffett
Les deux premières règles d’investissement de Warren Buffett sont de très bons points de départ pour examiner les opportunités de syndication qui vous sont présentées. Si vous procédez avec prudence et posez les bonnes questions, vous augmenterez vos chances de ne pas perdre d’argent dans une syndication.
Trois questions à se poser avant d’investir dans une syndication
Avant d’aborder les principales questions à poser à un partenaire de syndication avant d’investir dans une syndication, il y a des questions essentielles que vous devriez vous poser, qui sont décrites ci-dessous.
Il est important de vous poser ces questions avant de vérifier les partenaires ou les offres potentielles. Après tout, connaître vos objectifs d’investissement personnels est crucial non seulement pour trouver et vérifier un partenaire de syndication avec des objectifs d’investissement qui correspondent aux vôtres, mais aussi pour décider si les syndications vous conviennent même pour commencer.
1. Quels sont vos objectifs d’investissement ?
- Flux de trésorerie?
- Croissance?
- Préservation des actifs ?
- Avantages fiscaux?
- Accumulation et préservation de la richesse ?
Déterminez quels sont vos objectifs d’investissement bien avant de vérifier tout accord ou partenaire potentiel. De cette façon, vous saurez si vos objectifs correspondent aux leurs, ce qui vous dira si l’accord est bon.
2. Quel est votre horizon d’investissement ?
Appréciez-vous la liquidité ou êtes-vous à l’aise avec l’illiquidité et le blocage de votre capital pendant de longues périodes ? Connaître à l’avance votre calendrier d’investissement idéal vous aidera à choisir les opportunités d’investissement de syndication qui vous conviennent.
3. Quelle est votre tolérance au risque ?
Avez-vous une aversion pour le risque ou êtes-vous à l’aise avec des opportunités que beaucoup considèrent comme à haut risque, mais où les risques peuvent être atténués ? Votre tolérance au risque jouera un rôle important dans les transactions auxquelles vous choisissez de participer, alors assurez-vous de savoir quelle est la vôtre avant d’examiner les opportunités ou les partenaires que vous pourriez rencontrer.
Trois questions à poser aux partenaires de syndication potentiels
La réalisation de vos propres objectifs n’est pas le seul facteur crucial en jeu. Vous devez également poser les bonnes questions à tout partenaire de syndication potentiel. Ceux-ci inclus:
1. Quelle est votre stratégie de sortie ?
Je commence par cette question car la réponse vous en dira long sur votre partenaire de syndication.
Supposons que la direction vous donne un calendrier clair et donne un aperçu de la façon dont elle a établi ce calendrier. Dans ce cas, ces informations vous donneront un aperçu précieux de leur expérience, de leurs connaissances financières, de leurs objectifs d’investissement et de leur plan d’affaires.
Par exemple, considérez les deux réponses potentielles suivantes à cette question :
- Réponse #1 : « Après l’augmentation de capital, nous prévoyons d’être rentables d’ici un à deux ans. Notre stratégie de sortie consiste à vendre après six à dix ans d’exploitation, selon le marché. Les investisseurs obtiendront la moitié de tous les bénéfices.
- Réponse #2 : « Nous avons fixé une date limite de relèvement de notre offre cible six mois après le lancement de notre placement privé. Une fois que nous aurons atteint notre offre cible, nous mobiliserons et allouerons le produit décrit dans notre mémorandum de placement privé (PPM) et proforma. Nous prévoyons un flux de trésorerie d’un an à compter du lancement de l’offre. Notre plan est de fonctionner pendant une période de cinq ans, offrant aux investisseurs un rendement préférentiel de 6 % par an et 50 % des bénéfices des opérations et de la vente de l’actif au bout de cinq ans. Sur la base de notre expérience, nous prévoyons d’améliorer le taux de plafonnement de l’acquisition de 7% à 10% à la disposition. Les investisseurs peuvent-ils s’attendre à des rendements annuels moyens de 19,44 % avec un TRI de 16,76 % ? Nos projections sont basées sur les hypothèses suivantes…
Quelle réponse vous donne plus de confiance ? Vous pouvez rire à la première réponse, mais ne soyez pas surpris lorsque vous rencontrez ce type de réponse. J’ai certainement.
2. Quelle est votre stratégie d’investissement et pourquoi poursuivez-vous cette stratégie avec cet actif en particulier ?
Si le partenaire de syndication poursuit une stratégie core ou core-plus, demandez-lui pourquoi. Est-ce basé sur leur expérience de traiter exclusivement avec ces propriétés ? Ou est-ce parce qu’ils n’ont jamais fait cela auparavant – et c’est une stratégie conservatrice ?
Je suis intéressé par les jeux à valeur ajoutée et opportunistes, mais plus intéressé par la raison pour laquelle le partenaire de syndication adopte cette stratégie et pourquoi il pense pouvoir y parvenir.
Si le partenaire de syndication invoque son expérience, son infrastructure, son personnel, ses relations d’assistance professionnelle et ses ressources comme des raisons pour lesquelles il est à l’aise avec une stratégie à valeur ajoutée ou opportuniste, cela me donnerait l’assurance que mon capital serait entre de bonnes mains.
3. Avez-vous un skin dans le jeu, et comment serez-vous rémunéré ?
Vous devriez vous méfier de tout partenaire de syndication qui ne met pas ses tripes en jeu, mais qui obtient quand même toute la gloire. En d’autres termes, ils n’ont pas de peau dans le jeu mais sont payés quoi qu’il arrive. Dans ces situations, c’est vous, l’investisseur, qui payez le prix.
Ce que le partenaire de syndication investit dans la syndication – et ce qu’il espère en retirer – vous indiquera où se situent les priorités du partenaire de syndication.
La question la plus révélatrice à poser serait : « Si je perds de l’argent, êtes-vous toujours payé ? »
Si la syndication est épaisse avec des frais de gestion initiaux, je serais inquiet. D’un autre côté, si les investisseurs bénéficient d’un traitement préférentiel par rapport aux distributions de bénéfices – et que la direction n’est payée que si vous êtes payé – alors je serais moins inquiet.
La direction a droit à un remboursement raisonnable des dépenses professionnelles habituelles. Mais, vous devriez toujours peser la rémunération des investisseurs avec la rémunération de la direction et voir où la balance penche. Il devrait pencher en faveur des investisseurs.
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Réflexions finales sur la vérification de votre partenaire de syndication
De nombreux experts en investissement considèrent que les investissements privés tels que les syndications sont à haut risque. Cependant, beaucoup ne réalisent pas qu’avec des investissements privés, contrairement aux actions publiques, une quantité substantielle de risque peut être réduite en investissant dans les bons partenaires ou gestionnaires.
Ceux qui ont de l’expérience, une stratégie de sortie définie, une stratégie d’investissement claire et un plan d’affaires précis qui placent les investisseurs en premier offriront généralement les meilleures chances de vous empêcher de perdre de l’argent et d’atteindre vos objectifs d’investissement comme créer et accumuler de la richesse à long terme. -les flux de trésorerie à terme et les actifs qui s’apprécient.
Et, poser les bonnes questions, à vous-même et aux autres, contribuera grandement à la sélection de votre prochain partenaire de syndication potentiel.